作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

對商業(yè)而言，最重要的是地段，太陽新天地抓住了這一點：項目位于廣州珠江新城商圈核心地段，地理位置得天獨厚。因此，即便是工作日的下午，商場內仍舊人流不少。看起來，這個商業(yè)體如常運轉著。

事實上，過去短短兩年間，這一珠江新城最大單體購物中心曾遭遇了三次折價拍賣無果的局面。直到今年6月，領展房地產投資信托基金一紙收購公告，才將太陽新天地的命運昭之于眾。

為何從無人問津到成功出售？背后，正是翰德東輝這一不良資產投資專業(yè)平臺，歷時兩年債權處置及資產提升的成果。

從合法合規(guī)的債權處置、以物抵債，到穩(wěn)定有序的現(xiàn)場接管，再實現(xiàn)盈利退出，這是翰德東輝不良債權投資處置全鏈條模式的一次成功試驗。

翰德東輝于2018年12月由華平投資與翰德集團創(chuàng)始人共同發(fā)起設立，初始投資額10億美元。成立以來，翰德東輝專注于不良資產、困境資產等特殊機會的全周期投資，培育了完整閉合的全產業(yè)鏈投資模式和突出的債權處置能力。

9月份，觀點地產新媒體對話翰德東輝總裁王海寶與資管板塊負責人張煒，聽他們講述太陽新天地盤活史與翰德東輝資管領域的謀布。

在掛牌2個月后，神秘的“陛鹿物業(yè)”成功競拍收購該筆債權，而背后正是翰德東輝。翰德東輝為何會看中該項目？“太陽新天地項目對我們吸引力最大的是底層資產的價值提升空間。”王海寶向我們闡述道。

他表示，翰德東輝做不良債權最重要的一點便是底層資產價值是否足值。太陽新天地作為持有型商業(yè)項目，地理位置便是決定商業(yè)價值最突出的因素。很明顯，太陽新天地從地段上滿足這一要求。“這個資產本身并不低效，只是各種原因導致運營低效了。”王海寶提及，項目涉及各種復雜的貸款關系，各方面的原因綜合起來導致債務人無力運營資產，因此導致資產低效。

此外，價格有吸引力，債權具合法合規(guī)性，這些構成了翰德東輝收購該項目債權的前提因素。王海寶透露，翰德東輝最早在2019年年初開始接觸該項目，到債權收購完成，盡調時間將近1年，翰德東輝主要針對全鏈條上各個環(huán)節(jié)進行風險梳理與論證，確保項目的可行性。10月份獲取項目債權之后，翰德東輝開始進行司法處置、以物抵債、現(xiàn)場接管、資產運營和價值提升、退出出售等一系列專業(yè)工作。

太陽新天地項目作為珠江新城最大單體購物中心，其管理運營情況受到當?shù)卣年P注，翰德東輝在獲取項目物權后第一時間跟當?shù)卣徒值肋M行充分溝通報備，在各政府機關單位的指導下制定了詳細周密的員工轉接方案：包括接收自愿留下的所有員工，代原股東履行賠償義務、及時足額支付員工各項賠償金等等，主動履行社會責任實現(xiàn)保就業(yè)，同時解決各種租戶的債權債務、租約等糾紛難題，維護了商場良好秩序的同時利于所在區(qū)域的社會穩(wěn)定。

“去年確實是一個比較極端的情況，在疫情之下，好多商場至少流失了百分之二三十的商戶。”張煒說道。在此情況下，為了保持穩(wěn)定，翰德東輝迅速采取措施，補充更合適的商戶。期間，針對商場定位、周邊消費力分析、出租率維持和提升、新商戶招商等做了許多工作，使商場保持在一個合理穩(wěn)定的良性運營狀態(tài)。

據(jù)觀點地產新媒體了解，太陽新天地自開業(yè)一直存在定位搖擺的情況，十年時間里經歷了多次轉型升級，從最初定位高端購物中心，轉型至快時尚年輕商業(yè)，再到近年定位“家的N次方”。

張煒認為，家庭消費的定位明確，但零售業(yè)態(tài)跟娛樂業(yè)態(tài)有所欠缺。因此，翰德東輝一方面在商場原餐飲比例較高的情況下提升租戶品質，另一方面則是針對“玩”、“逛”增加招商，補齊短板。比如，因應周邊家庭型消費及白領居多的情況，引入一些量販式KTV和家庭娛樂式項目，以及適當增加輕奢、中高檔品牌等。經過物業(yè)改造、定位及商戶組合調整等一系列提升后，太陽新天地煥然一新。

據(jù)張煒介紹，出租率方面，翰德東輝通過不懈努力消化了疫情帶來的巨大影響，使得出租率保持在了90%的水平。同時，人流量、客單價均有了顯著提升。“人流量從我們接手時期最極端的幾千人，又回升到3萬人左右；客單價方面則因為我們做了商戶調整，引進了一些頭部品牌的商戶，因此提升了5%左右。”可以窺見，經過翰德東輝近一年的運營提升，直到退出前，太陽新天地已保持在一個合理穩(wěn)定的良性運營狀態(tài)。

“翰德東輝的使命就是把社會上的低效資產高效化，把其他債權人、司法處置、商戶租約這些復雜的關系梳理完，實現(xiàn)不良資產價值提升，最終釋放到市場上，以更好的價格和形態(tài)交給高效資產運營方。”王海寶說道。

最終于2021年6月，翰德東輝成功以33億價格將項目出售予領展，實現(xiàn)投資退出。

作為亞洲市值最大的房地產投資信托基金，領展接手也讓市場對項目日后發(fā)展愈加看好。張煒向我們透露，之所以能在今年年中落地交易，一方面是因為疫情好轉，投資方的心理預期有所恢復；另一方面，領展盡調速度、推進交易較快，資金充裕度較高，對翰德東輝而言交易確定性比較強，因此經過綜合性考量選擇跟領展達成交易。

從2019年初接觸項目至2021年中退出項目，兩年半時間里翰德東輝由債權端切入，將債權轉為物權再進行運營提升后出售，驗證了翰德東輝不良債權投資處置業(yè)務模式的可行性，并取得了一定的投資收益。

從太陽新天地這一典型案例及全鏈條業(yè)務模式，可窺見翰德東輝突出的債權處置能力能夠有效熨平投資風險，其后端項目底層價值提升能力和動態(tài)優(yōu)化退出策略，將防范化解金融風險與服務實體經濟切實結合了起來，既盤活存量資產、提升效率，也為社會創(chuàng)造價值。

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原標題： 翰德東輝不良資產投資全鏈條模式：領展接手太陽新天地背后的故事