第七百三十五條 融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。 

第一條 人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)民法典第七百三十五條的規(guī)定，結(jié)合標(biāo)的物的性質(zhì)、價(jià)值、租金的構(gòu)成以及當(dāng)事人的合同權(quán)利和義務(wù)，對是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系作出認(rèn)定。

第二條 承租人將其自有物出賣給出租人，再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應(yīng)僅以承租人和出賣人系同一人為由認(rèn)定不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。    

實(shí)務(wù)分析

目前關(guān)于售后回租型融資租賃合同性質(zhì)的認(rèn)定，一般認(rèn)為轉(zhuǎn)移租賃物所有權(quán)系認(rèn)定融資租賃合同性質(zhì)的必要條件。特別是以不動(dòng)產(chǎn)為租賃標(biāo)的物的售后回租，也就是說以辦理登記作為物權(quán)生效要件的租賃物，更要嚴(yán)格審核所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移。本號前述文章《最高院：不動(dòng)產(chǎn)售后回租設(shè)立融資租賃，未變更過戶的，認(rèn)定為借貸！》中的最高院即持此觀點(diǎn)，另在最高人民法院 （2014）民二終字第109號判決中，法官關(guān)于合同性質(zhì)的認(rèn)定觀點(diǎn)如下：“融資租賃交易具有融資和融物的雙重屬性，缺一不可。如無實(shí)際租賃物或者租賃物所有權(quán)未從出賣人處轉(zhuǎn)移至出租人或者租賃物的價(jià)值明顯偏低無法起到對租賃債權(quán)的擔(dān)保，應(yīng)認(rèn)定該類融資租賃合同沒有融物屬性，僅有資金空轉(zhuǎn)，系以融資租賃之名行借貸之實(shí)，應(yīng)屬借款合同。”與上述觀點(diǎn)一致。

最高院2014年出臺的《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的理解與適用，其中關(guān)于售后回租部分是這樣描述的：“盡管真實(shí)的售后回租交易構(gòu)成融資租賃，但在一些交易中，當(dāng)事人以售后回租為名訂立合同，交易實(shí)質(zhì)卻不符合合同法第二百三十七條的規(guī)定以及本解釋第1條第1款確立的規(guī)則，存在以售后回租的形式規(guī)避相關(guān)法律規(guī)定的情形。這些情形具體包括：沒有真實(shí)、明確的租賃物，售后回租合同中對租賃物低值高買、租賃物上設(shè)有權(quán)利負(fù)擔(dān)，致使出租人無法取得所有權(quán)或無法實(shí)現(xiàn)租賃物的擔(dān)保功能；出租人沒有完成取得租賃物所有權(quán)的相關(guān)手續(xù)等。”，該解釋明確確認(rèn)出租人未取得租賃物所有權(quán)相關(guān)手續(xù)的售后回租，無法認(rèn)定合同的融資租賃性質(zhì)。最高院的相關(guān)案例絕大部分是將以不動(dòng)產(chǎn)作為售后回租標(biāo)的物的融資租賃中未取得租賃物所有權(quán)的情況認(rèn)定為借款合同性質(zhì)。

反觀本案，關(guān)于合同性質(zhì)的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)綜合合同約定條款及實(shí)際履行情況，從而探究雙方內(nèi)心真意。由此筆者認(rèn)為本案情況不構(gòu)成融資租賃性質(zhì)的合同。首先出租人僅實(shí)現(xiàn)與承租人簽訂購房合同中的“網(wǎng)簽”而未辦理產(chǎn)權(quán)登記，且在未辦理轉(zhuǎn)移登記的情況下直接“放款”。其次因租賃物上存在河北金租以外的第三人多重抵押，也就是上述解釋所說的租賃物上設(shè)有權(quán)利負(fù)擔(dān)。再次出租人可能自始就存在為節(jié)省相關(guān)稅費(fèi)而不辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移的僥幸心理，或者說合同簽訂伊始就沒有要辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的想法。根據(jù)《融資租賃合同》第四條的約定：“……甲方同意在下列條件中第1.2.3.4.5項(xiàng)（一項(xiàng)或者多項(xiàng)）滿足后根據(jù)甲方資金安排將上述租賃物轉(zhuǎn)讓價(jià)款一次性支付至乙方指定賬戶。1.完成擔(dān)保、質(zhì)押手續(xù)。2.乙方已經(jīng)按照租賃合同約定為租賃物辦理完畢以甲方或者甲方指定第三方為第一受益人的足額保險(xiǎn)，甲方收到上述保險(xiǎn)單、批單等有效保險(xiǎn)合同文件；3.甲方收到乙方支付的租賃合同項(xiàng)下租賃保證金及首期租賃手續(xù)費(fèi)；4.甲方收到乙方出具的付款申請書，該等付款申請書中應(yīng)明確付款賬戶、開戶行等必要的付款信息；5.其他三份《商品房買賣合同》均有雙方簽字及蓋章確認(rèn)。”，付款的前提出租人考慮的很周全，但唯一沒有變更所有權(quán)登記這一條。在融資租賃實(shí)務(wù)中，一般出租人處于強(qiáng)勢地位，合同條款也應(yīng)由其擬定，上述合同條款應(yīng)該不是出租人的疏忽，而是雙方協(xié)商后（為節(jié)省費(fèi)用）的結(jié)果。不同于一般動(dòng)產(chǎn)的售后回租，通過占有改定完成交付從而轉(zhuǎn)移所有權(quán)，但不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)無法以此獲得。通過以上分析，有理由認(rèn)為出租人對于未能辦理租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移存在故意或重大過失，本案不宜認(rèn)定為融資租賃合同。

實(shí)務(wù)中，作者建議融資租賃公司在辦理以不動(dòng)產(chǎn)為租賃標(biāo)的的售后回租業(yè)務(wù)時(shí)，合同中應(yīng)當(dāng)約定租金本金也即標(biāo)的物購買價(jià)款的支付條件時(shí)，一定要將取得標(biāo)的物所有權(quán)手續(xù)作為前提。否則，不僅在訴訟中可能無法確認(rèn)合同的融資租賃性質(zhì)，從而喪失要求承租人支付合同約定的“租金利潤”的合法權(quán)利，更有可能在執(zhí)行中因無法實(shí)現(xiàn)融資租賃的擔(dān)保功能從而喪失“租金本金”的實(shí)現(xiàn)可能。另需要提醒的是根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》第一條關(guān)于“對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。”的規(guī)定，出租人完全可以與承租人協(xié)商此種情形下稅費(fèi)的承擔(dān)。